前言:这篇文章有点长,如果你真对法拍房感兴趣,建议耐心看完,或许真的对你有用。欢迎互动交流。
很多人一提到法拍房,第一反应就是“水深”、“坑多”、千万不要碰等等,想要买法拍房的想法直接被扼杀在摇篮里。
但是,就是因为这种表象,吓退了很多人,才让很多人在法拍房里捞到了不少好处,一套房子省几十万很常见,高端优质房源直接省几百万的也不少。
法拍房,就是法院拍卖的房子。那么什么房子会被法院拍卖呢?
01 3种情况告诉你一套房子如何成为法拍房:
1.张三欠了李四的钱还不上了,李四就向法院提出诉讼要求张三还钱,法院就会把张三的房子挂在网上拍卖,获得的钱款作为还款给李四。
2.王麻子按揭买房,结果过了几个月他失业了,每个月的房贷还不上了,银行就会起诉王麻子,然后把王麻子名下的房产拍卖,拍卖得到的钱还给银行。
法拍房的“有纠纷”是是指未按时还款产生经济纠纷(最常见的就是银行按揭),但是就是因为这些借贷关系才产生了法拍房,其实对房产交易没有任何影响,也不会产生阻碍。
3.我们经常能在电视中看到,判处依法没收某贪官(犯罪嫌疑人)个人全部财产,里面就包括房产。
对于没有购房资格的(包括外地户口的,或是名下有两套的)、想捡漏的、着急住的可以考虑法拍房。
关于法拍房限购问题:目前西安地区法拍房不限购,限购城市有:北京、上海、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京、石家庄、东莞、珠海、三亚、成都。这些地方都需要遵循当地的限购政策。
以上看完,还是打算考虑法拍房的,以下的文字是写给你们看的。
02比期房明确性更强的法拍房怎么就不能买?
法拍房要被执行,有个先决条件,就是它能被“执行”:
1.它是现房,可以被法院评估 + 查封的;
2.房主=房本或合同上是房主的人,权属明确;
3.方便过户。因为有法院参与其中(法院出手,安全保证)
法拍房这一特殊性使得它不像二手房过户那样还需要房主在场,买房者只需要拿着裁定和其他文书就可以办理后续的手续。
可以说,法拍房裁定一出,购房者即成为房主,权属确定,是一定能过户的。
在与坤诚法拍总经理路静女士交流的过程中,小编了解到市面上说的过不了户的情况少之又少,而且主要是推动效率问题,不是流程问题。
另外最受关注的问题是,买了住不进去怎么办,这个是腾房的问题。
关于腾房,从一开始就要了解房子的占用情况,是常规短期还是恶意长期,是业主本人还是相关人(例如亲戚或者债权人等),然后考量解决的成本预算和解决时间的长短,制定解决方案。
占用的问题的解决主要在前期的情况掌握和初步沟通。
虽然通过后期的强制执行也能解决,但是解决的成本和周期都会加大。
如果确有占用,还是想要选择购买,建议你选择法拍服务机构,且带有清场服务的,就能规避风险,保障自己的利益了。
这里要说,长期占用的情况毕竟是极少数情况,绕开就是个简单又有效的办法。
大家大可不必因为个别的特殊房源,而放弃了法拍房这整个森林呀!
当然,也有不少个人购房因为自己操作不会协调的问题,有可能会出现卡在某个环节使手续拖延。
但对于全城法院、银行、担保公司都熟悉的法拍后端权证办理人来说,丰富的经验和处理办法可以规避和应对潜在障碍。
坤诚法拍总经理路静女士表示,他们曾创下过行业记录:7天交房!7月16日拍得的浐灞房源,于7月23日腾空。当时也是有占用的,但是他们提前就开始部署和着手解决,才能在后期迅速交房。
03法拍房该怎么做才能捡漏?
法拍房在前几年捡漏几率比较大,近些年随着政策的逐渐完善,捡漏几率降低,但是利用各种信息差仍旧有可能实现捡漏子!当然,前提是有高人指点。
那么我们究竟应该怎么吃法拍房的信息差?
1.平台信息差
常说的7大法拍房交易平台,主要是淘宝网(阿里拍卖)、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会、工商银行融e购和北京产权交易所。
其中法拍房80%左右的房源都来自于淘宝网以及京东网两大平台,其他平台上房源较少。
由于关注人数多,阿里平台上的法拍房成交价也是最接近于市场价。另外几个小平台,里面有的优质房源价格不高,而且参与人数少,就有机会成为了可以捡漏的平台。
2.标的位置的信息差
法拍房能够捡漏,部分就是位置信息不对称,有的异地法院在挂牌时,写错一些信息,比如楼层、房屋的具体位置等等,可能会让一个热门房源变成冷门。
比如:
又或者
这样参拍的人真的会捡漏哦。
3.户型及装修的信息差
法院在开始拍卖前,都会对被执行人的房产进行评估,而大多数的评估基础,都是按照房本的建筑面积来评估。
但是像阁楼及花园等可能并不会明确的标注出来,记得一定要实地考察一下,千万不能凭自己想象。
其次是装修,在公示中可以查看一下,房屋有没有装修,风格是否是你喜欢的样子,可以在竞拍成功后和原房主进行协商,通过一定金额补偿的方式低价购买过来,一定要记得签好合同。
04要不要找法拍服务机构?
之前有过这样的新闻,花200万买的房子住不进去、买的法拍房竟然需要交10多万的欠款等等,大家看到这样的新闻也是被纷纷劝退,法拍房简直就是深水坑。
但其实,出现这些问题,根本原因还是前期的调查做的不够完善。
法拍公司会将选中的房源进行详细的尽调,包括不限于产权、欠费情况、有无恶意租约、房屋的税费、按揭贷款方案、交房腾退等问题。这样就能大大降低风险。再加上类似坤城法拍这样的公司是带有差额赔付的承诺,那对购房者来说,就风险完全转嫁了。
另外,法拍房的环节比起二手房而言更加复杂一点。
法拍公司多年的从业经验可以为竞拍者省去很多不必要的麻烦。例如。怎么在银行贷款、在竞拍中如何出价、包清场、过户需要准备的资料等等。
这样可以为竞拍者买到心仪的房产提高成功率。
还有,贷款也是其中一个很重要的环节,通过法拍公司可以在购买法拍房的过程中实现按揭贷款,缓解资金压力。这是个人参拍很难做到的,因为需要提前预审和阶段性担保的,还要同步协调尾款的交付时间。
法拍房前期的调查和准备工作,是重要的,同样也是最麻烦的,工作量大,专业度也要求相对高。如果想要避开法拍房的风险,选择一个优质的助拍机构不失为上策。
就目前而言,法拍公司在整个助拍流程中,也有自身不可替代的价值。
